Subrogarse en una hipoteca

Subrogación convencional

La refinanciación de su vivienda conlleva una buena dosis de papeleo. Si tiene un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito, hay un documento que puede parecer especialmente desalentador: el acuerdo de subordinación. Suena aterrador, ¿verdad? No se preocupe. Los acuerdos de subordinación son una parte normal del proceso de refinanciación.
La subordinación es el proceso de clasificación de los préstamos hipotecarios (hipoteca, HELOC o préstamo sobre el capital de la vivienda) por orden de importancia. Por ejemplo, si tiene una línea de crédito con garantía hipotecaria, en realidad tiene dos préstamos: su hipoteca y su HELOC. Ambos están garantizados por la garantía de su vivienda al mismo tiempo. Mediante la subordinación, los prestamistas asignan una «posición de gravamen» a estos préstamos. Por lo general, a su hipoteca se le asigna la primera posición de gravamen, mientras que su HELOC se convierte en el segundo gravamen.
En una ejecución hipotecaria, la hipoteca y la HELOC deben pagarse con el capital de la vivienda. Desgraciadamente, el patrimonio neto de una vivienda no siempre puede cubrir el coste total de ambos préstamos. La subordinación resuelve este problema con posiciones de gravamen preestablecidas.

Subrogación equitativa de la hipoteca

Reclamación de subrogación: un recurso de restitución¿Qué es la subrogación? La subrogación es un mecanismo de equidad que tiene por objeto evitar el enriquecimiento injusto permitiendo a una parte «ponerse en el lugar» de otra y entablar una acción en su nombre.Para más información sobre el enriquecimiento injusto en general, véanse las Notas Prácticas:¿Cuándo puede surgir la subrogación? El término subrogación es:’…una forma conveniente de describir una transferencia de derechos de una persona a otra, sin cesión o asentimiento de la persona de la que se transfieren los derechos y que tiene lugar por efecto de la ley en toda una variedad de circunstancias muy diferentes. Algunos derechos por subrogación son de origen contractual, como en el caso de los contratos de seguro. Otros, como el derecho de un prestamista inocente a recuperar de una empresa el dinero prestado ultra vires en la medida en que éste se haya gastado en el cumplimiento de las deudas legítimas de la empresa, no se basan en absoluto en un contrato y parece que se oponen a la clasificación, salvo como remedio empírico para evitar un tipo particular de enriquecimiento injusto». (Lord Diplock en Orakpo v Manson Investments)Dos situaciones comunes en las que surge la subrogación son:

Derecho de subrogación hipotecaria

La subrogación es un principio de equidad (y un recurso) que surge cuando una persona ha conferido un beneficio a otra en circunstancias en las que esa persona ha recibido un enriquecimiento injusto. Lo más habitual es que cree un derecho, por ministerio de la ley, para que una parte que liquida la deuda o las obligaciones de otra, pueda hacer valer los derechos e intereses que tiene una tercera persona con respecto a esa obligación frente a esa otra.
La subrogación puede surgir cuando una persona presta dinero a otra fuera de su poder de préstamo, cuando esa otra utiliza el dinero para pagar una hipoteca debida a un tercero. La subrogación hará que la primera parte se ponga en el lugar de la tercera. La subrogación puede ser respecto a los derechos personales del acreedor cuya deuda ha sido cancelada y a modo de sucesión de sus derechos de garantía patrimonial.
La subrogación tiene una aplicación más amplia que en las relaciones entre deudores y acreedores. Se extiende más allá del ámbito del enriquecimiento injusto. En su sentido más amplio, es un recurso de equidad general, que puede ser empleado por los tribunales. Puede estar previsto o regulado por los términos de un contrato. Puede aplicarse por ley. Puede concederse por contrato.

Cesión de derechos de subrogación

En el segundo caso, la hipoteca se cambia de un banco a otro. El principal motivo para subrogar una hipoteca es modificar sus condiciones financieras, como el tipo de interés y las comisiones, así como eliminar productos vinculados o cláusulas abusivas o ajustar los plazos de amortización.
Si quieres cambiar tu hipoteca al Banco Santander, no necesitas tener el consentimiento de tu actual banco. Una vez presentada la solicitud de subrogación en nuestras oficinas, te entregaremos una oferta vinculante con las nuevas condiciones. Una vez que las hayas aceptado, solicitaremos a la otra entidad un certificado de deuda, que deberá entregarnos en un plazo máximo de 7 días naturales. Una vez realizado este trámite, tu banco actual podrá hacerte una contraoferta en los 15 días naturales siguientes. Transcurrido este plazo, podremos formalizar la escritura de subrogación.

Esta web utiliza cookies propias para su correcto funcionamiento. Al hacer clic en el botón Aceptar, acepta el uso de estas tecnologías y el procesamiento de tus datos para estos propósitos. Más información
Privacidad