Servidumbre de luces y vistas jurisprudencia

artículo 670 del código civil de filipinas

Publicamos nuestro informe final y el proyecto de ley sobre los derechos a la luz el 4 de diciembre de 2014. Esto siguió a nuestra consulta sobre el tema, que se llevó a cabo del 18 de febrero de 2013 al 16 de mayo de 2013. Estamos a la espera de una respuesta del Gobierno a nuestras recomendaciones

El «derecho a la luz» es una servidumbre que otorga a un propietario el derecho a recibir luz a través de aperturas definidas en los edificios de su terreno. El propietario de un terreno afectado por el derecho no puede interferir sustancialmente en él -por ejemplo, construyendo un edificio que bloquee la luz- sin el consentimiento del propietario beneficiario.

Los derechos de luz son valiosos: dan a los propietarios la seguridad de que la luz natural seguirá siendo disfrutada por una propiedad, lo que aumenta su utilidad, valor y amenidad. El derecho puede permitir a los propietarios impedir una construcción que interfiera con sus derechos o, en algunas circunstancias, hacer que se derribe un edificio. Cuando se ha realizado una construcción, pero un tribunal no ordena su demolición, el tribunal puede conceder una indemnización sustancial por daños y perjuicios.    Puede que no esté claro qué solución ordenará el tribunal y los propietarios pueden conseguir impedir la urbanización incluso si plantean la cuestión una vez iniciada la construcción. Los derechos de luz suelen surgir (y mucho más comúnmente que la mayoría de las servidumbres) por el uso prolongado (prescripción) y no por un acuerdo expreso entre los propietarios de los terrenos, y en muchos casos los afectados y los beneficiarios de los derechos de luz desconocen su existencia. El sistema de planificación no tiene en cuenta este tipo de derechos privados, por lo que los derechos de luz pueden afectar al desarrollo incluso cuando se ha concedido el permiso de planificación.

servidumbre de luz y de vista lawphil

¿Suena sencillo hasta ahora? No lo es. El derecho en este ámbito es realmente muy complejo. La jurisprudencia de más de un siglo de antigüedad otorga al beneficiario el derecho a recibir suficiente luz a través de la abertura (por ejemplo, una ventana) que permita utilizar la habitación para su «uso normal», por lo que diferentes habitaciones podrían tener derecho a recibir diferentes niveles de luz. Un ejemplo elocuente de ello es el caso Allen v Greenwood [1980] Ch. 119, en el que se señaló que un invernadero requiere más luz que un almacén. Por lo tanto, para que un propietario pueda frustrar con éxito una urbanización vecina en virtud de su derecho a la luz, tendría que hacer algo más que demostrar que su luz disponible se vería reducida: tendría que demostrar que la pérdida de luz supondría una molestia.

Entonces, ¿quién tiene derecho a la luz? El derecho puede adquirirse de diferentes maneras. Sin embargo, la más común es la Ley de Prescripción de 1832, que establece que el derecho a la luz puede adquirirse si se ha disfrutado de ella sin interrupción durante un periodo de 20 años (siempre que se haya disfrutado de la luz de pleno derecho y sin consentimiento por escrito).

servidumbre positiva

Estos dos conceptos en el estudio de la prueba han sido distinguidos por el Tribunal Supremo en el reciente caso de Sofía Tabuada y otros, contra Eleanor Tabuada y Bernan Certeza, G.R. nº 196510, 12 de septiembre de 2018, de esta manera:

De acuerdo con el Reglamento de la Corte, la prueba -como medio para determinar en un proceso judicial la verdad respecto a una cuestión de hecho- puede ser objetual, documental y testimonial. Se exige que las pruebas, para ser admisibles, sean pertinentes y competentes. Pero la admisibilidad de la prueba no debe confundirse con su valor probatorio. La admisibilidad se refiere a la cuestión de si ciertas pruebas deben ser consideradas en absoluto, mientras que el valor probatorio se refiere a la cuestión de si las pruebas admitidas prueban una cuestión. Por lo tanto, un elemento de prueba concreto puede ser admisible, pero su peso probatorio depende de la evaluación judicial dentro de las directrices establecidas por las normas de la prueba.

Hay preponderancia de la prueba cuando el juzgador de los hechos se ve llevado a considerar que la existencia del hecho controvertido es más probable que su inexistencia. En definitiva, la norma exige la consideración de todos los hechos y circunstancias de los casos, con independencia de que sean objetuales, documentales o testimoniales.

servidumbre negativa

¡Buenos días, señor! Quisiera pedirle su opinión sobre las normas relativas a los muros comunes entre las viviendas adosadas. ¿Tiene derecho el propietario de la vivienda contigua a la suya a cortar/roturar una parte considerable del muro común para empotrar postes para la ampliación de su casa? Mi vecino arrancó una parte de la pared común entre nuestros aseos, lo que provocó pequeños daños en las baldosas de mi aseo.

Hola WENG4898,Inicialmente, le aconsejamos que compruebe la Escritura Maestra de Restricción y las Normas y Reglamentos de la Asociación de Condominio. De acuerdo con el artículo 6(a) de la Ley de Propiedad Horizontal 4726, a menos que se estipule lo contrario en la escritura pública o en la declaración de restricciones, los límites de la unidad sólo incluyen las superficies interiores de los muros perimetrales. Cualquier construcción no debería causar ningún daño a su propia unidad.

Gracias por su respuesta. Creo que el Master Deed o la Declaración de Restricciones no existe en nuestra subdivisión. Ya he llevado el asunto a la oficina de ingeniería del promotor, situada dentro de nuestro fraccionamiento, pero no ha pasado nada. Fui a la Asociación de Propietarios y después del diálogo, todavía no pasó nada. Por último, llevé el asunto a la oficina local del barangay y tampoco pasó nada. El problema no es sólo el muro común entre nuestros aseos, como me he quejado antes, sino todo el muro común. A medida que avanza la construcción, empiezan a aparecer grietas en mis paredes, que nunca habían aparecido. Sé que también la cortaron porque puedo oír el fuerte ruido del martillo neumático. Cometieron muchas ofensas como que no se preocupan por su desorden en mi propiedad (cemento y otros restos de construcción) hasta que se lo hice notar. No tienen iniciativa y tuve que recordarles todo el tiempo que limpiaran su desorden. Uno de los trabajadores incluso entró en mi terraza sin mi permiso y pisó mi poste de luz, dañándolo en el proceso. Mi tejado tenía goteras por culpa de ellos. Las ofensas parecen no tener fin. ¿Puedo presentar una demanda contra el propietario de la vivienda? Cualquier consejo será muy apreciado.

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