Real decretoley 7 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

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Tras los primeros meses de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos reformada por el Real Decreto-Ley 7/2019, hemos podido detectar una serie de cuestiones que afectan a elementos esenciales del contrato, que consideramos de interés reflejar en estas líneas, aportando nuestra visión al respecto.
No obstante, desde su promulgación, se han planteado ciertas dudas sobre la interpretación que debe darse a algunas de las medidas implementadas, que pasamos a exponer, por considerarlas de interés:
Se concede un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración competente, respecto de la totalidad de la finca, cuando el inmueble arrendado se venda conjuntamente con las demás entidades existentes que formen parte de la finca y sean propiedad del mismo arrendador, o cuando sean varios los propietarios que vendan al mismo comprador.
En cuanto a las garantías adicionales, el artículo 36.5 establece que el valor de las mismas no podrá exceder de dos mensualidades de renta, salvo que la duración contractual pactada sea superior a 5 ó 7 años, en cuyo caso la Ley abre la puerta a que el arrendador pueda exigir garantías adicionales.

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Las medidas pretenden minimizar el impacto de esta situación y proteger a los inquilinos que permanecen en situación de vulnerabilidad, pero también articular aquellas acciones necesarias para que los arrendadores, también en ocasiones en circunstancias difíciles, puedan también superar el impacto de esta crisis.
(1) Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos que afecten a los contratos de arrendamiento de vivienda, en situaciones de vulnerabilidad sin alternativa habitacional. En los procedimientos de desahucio que afecten a la vivienda habitual, se suspenderán los lanzamientos sin alternativa habitacional por un periodo de hasta seis meses.
En el caso de que el arrendador afectado esté también en situación de vulnerabilidad, será el Juez quien determine el plazo de suspensión o las medidas a establecer, teniendo en cuenta el informe emitido por los servicios sociales competentes.
(2) Prórroga de seis meses en los contratos de arrendamiento que finalicen en este periodo, a petición del arrendatario. En aquellos contratos de arrendamiento de vivienda en los que su vigencia (o prórrogas) finalice dentro del período comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma, se establece un período de prórroga de hasta seis meses.

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La diversidad de Decretos adoptados por el actual Gobierno de España, hace que el escenario de aplicación de la normativa vigente sea complicado, teniendo en cuenta la fecha de firma de un determinado contrato de arrendamiento.
A grandes rasgos, y a modo de ejemplo, a continuación se detallan los diferentes escenarios por los que puede regirse un contrato desde diciembre de 2018 (para poner de manifiesto el impacto de la variada normativa, se aportan datos relativos a la duración mínima del contrato de arrendamiento por fecha de contratación):
Hay que tener en cuenta que la normativa variable no solo afecta a la duración mínima de los contratos de arrendamiento, sino también a una serie de aspectos importantes relativos a las diferentes formas de tratar los contratos en función de su fecha de firma.    Esto afecta especialmente a los contratos de arrendamiento firmados entre el 18 de diciembre de 2018 y el 7 de marzo de 2019.
Actualizamos este artículo debido a la publicación de la Directiva el 22 de enero de 2019, para derogar el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y derecho de arrendamiento urbano.

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La aprobación de este nuevo cuerpo normativo, que entró en vigor el 6 de marzo de 2019 en el Boletín Oficial del Estado (“BOE”), supone una serie de modificaciones en el régimen actual de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (“LAU”), que se resumen a continuación:
Una vez presentadas las principales modificaciones del Decreto-Ley, recordamos que deberá ser convalidado en el plazo de 30 días hábiles por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados, debido a la disolución de las Cortes, como consecuencia de la convocatoria de elecciones que se celebrará el 28 de abril.