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ley de protección de los inquilinos de 2019
El viernes 14 de junio de 2019 los legisladores de Albany aprobaron, y el Gobernador Cuomo firmó, la legislación titulada Ley de Estabilidad de la Vivienda y Protección del Inquilino de 2019. Una corrección técnica por medio de una Enmienda de Capítulo fue aprobada por la Legislatura el 20 de junio de 2019 y fue firmada por el Gobernador el 25 de junio de 2019. Esta legislación cambiará significativamente las leyes de alquiler del Estado de Nueva York.
En años anteriores, la ley de regulación de alquileres se sometía a examen y renovación, en función de si seguía existiendo una crisis de vivienda, cada 4-8 años. Ahora las normas no tienen fecha de caducidad. Además, otros municipios fuera de la ciudad de Nueva York y sus condados vecinos de Rockland, Westchester y Nassau también pueden optar por las disposiciones de estabilización.
La enmienda al capítulo proporciona una serie de correcciones técnicas y ediciones al proyecto de ley aprobado. Las secciones de Regulación de Alquileres del proyecto de ley (Parte Q) son retroactivas a la misma fecha que el Capítulo 36 de las Leyes de 2019.
– La disposición sobre el “uso por parte del propietario” se limita a una sola unidad por una “necesidad inmediata y apremiante” y reduce la disposición sobre la tenencia de 20 años a 15. Además, el inquilino tiene derecho a una indemnización por daños y perjuicios y a los honorarios razonables de los abogados por declaraciones fraudulentas (Parte I).
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El 5 de julio de 2013 se publicó en el Boletín Oficial del Estado la Ley 4/2013, que regula las Medidas de Fomento del Mercado de Arrendamientos. Con esta modificación sustancial de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el Gobierno pretende reducir la elevada tasa de propiedad del mercado inmobiliario español y fortalecer el débil mercado del alquiler frente a la media europea, haciéndolo más competitivo y flexible. Pretende, por tanto, encontrar un equilibrio entre las necesidades de vivienda de los ciudadanos y las garantías de las que disponen los arrendadores que ofrecen sus inmuebles en alquiler.
A continuación, repasaremos los aspectos más importantes y significativos de esta nueva Ley. En primer lugar, la Ley 4/2013 refuerza la libertad de pactos, dando prioridad a la voluntad de las partes, de manera que el arrendamiento de la vivienda se rige por los pactos, términos y condiciones que se determinen por la voluntad de las partes, pero siempre bajo lo dispuesto en el Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, adicionalmente, por lo dispuesto en el Código Civil. Entre otros aspectos clave de la nueva Ley 4/2013, podríamos destacar la reducción de la duración de las prórrogas de los contratos de arrendamiento (tanto obligatorias como tácitas); se facilita la recuperación de la vivienda para que luego sea utilizada como vivienda permanente, la resolución del contrato por parte del arrendatario y, entre otros, se respetan los principios hipotecarios, de forma que los arrendamientos urbanos no inscritos no pueden producir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho.
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Tenga cuidado con las “renuncias” en un contrato de alquiler en el que el inquilino renuncia a sus derechos bajo ciertas condiciones. Por ejemplo, una cláusula de renovación automática renueva automáticamente un contrato de alquiler que ha expirado, a menos que usted notifique al propietario por escrito que no tiene intención de renovar el contrato. La cláusula de ocupación máxima limita el número de personas que pueden vivir en el piso. El propietario también puede incluir una cláusula que obligue a aumentar el alquiler a mitad del contrato si aumentan los impuestos sobre la propiedad.
La ley de New Hampshire sobre depósitos de seguridad (RSA 540-A) define el depósito de seguridad como cualquier dinero que el inquilino entrega a su propietario aparte del pago mensual del alquiler. El nombre que se le dé al pago -depósito de limpieza, último mes de alquiler por adelantado, etc. – no importa. La cantidad es un “depósito de seguridad” si es algo distinto al alquiler mensual.
En New Hampshire, el propietario de más de seis viviendas no puede pedir más de un mes de alquiler o 100 dólares, lo que sea mayor, como depósito de seguridad. El propietario debe mantener los depósitos de seguridad en una cuenta especial o depositar una fianza en el municipio para garantizar su devolución.
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Ayer se publicó en el Diario Oficial de Cataluña una norma que establece limitaciones a las rentas de los contratos de arrendamiento en esta región. Nos referimos a la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes de limitación de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda (“Ley 11/2020”). La mayoría de sus disposiciones entran en vigor hoy.
El pasado mes de agosto, el Consejo de Garantías Estatutarias emitió un informe sobre el proyecto de Ley 11/2020 y consideró que excedía las competencias atribuidas al Parlamento de Cataluña por la Constitución Española y el Estatuto de Autonomía. Así que es previsible que se presente un recurso de inconstitucionalidad en las próximas semanas. No obstante, como norma general y salvo petición expresa, la interposición de dicho recurso no conlleva la suspensión automática de la norma recurrida.
Por otro lado, y aunque el convenio cumpla todos los requisitos anteriores, si se firmó antes del 1 de enero de 1995 queda excluido de la aplicación de la Ley 11/2020. Además, no entran en el ámbito de aplicación de la Ley 11/2020 los convenios sometidos a regímenes especiales de determinación de rentas, entre ellos: