Ejecucion hipotecaria con inquilinos
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¿puede un inquilino comprar el inmueble embargado?
Como inquilino, es poco común sentir la necesidad de saber si el propietario está al día con los pagos de su hipoteca. Este tipo de información suele surgir cuando la propiedad está amenazada y es demasiado tarde para tomar alguna medida. La legislación federal ofrece una salvaguarda para que los inquilinos ya no queden desamparados cuando se enfrentan a la posibilidad de perder su casa.
Es una verdad desafortunada que los propietarios que alquilan la vivienda no siempre están en buena posición con el prestamista original. Si no pueden mantenerse al día con el préstamo, pueden retrasarse en los pagos de la hipoteca y, en algún momento, el banco tratará de forzar el desalojo de quienes viven actualmente en la casa o el apartamento.
A las entidades financieras no les interesa alquilar las propiedades que obtienen mediante acuerdos rotos. Lo más probable es que intenten vender inmediatamente la propiedad antes de avisar a los actuales inquilinos con un aviso de desahucio. Se puede ofrecer un pequeño acuerdo para sacar al inquilino, pero un inquilino protegido o de renta controlada suele ser el más beneficiado si se queda con su acuerdo original. Una decisión poco probable que podría tomar el banco es contratar a un nuevo administrador de la propiedad para que se haga cargo y siga cobrando el alquiler. Tenga en cuenta que los bancos prefieren vender antes que tener un activo improductivo en sus libros, por lo que es habitual que intenten vender sin pensar en los inquilinos actuales.
Qué pasa con los inquilinos cuando una propiedad está en ejecución hipotecaria
Cuando los tiempos difíciles hacen que el propietario no pague su préstamo, el banco se convierte en el nuevo arrendador. Como el banco le dejará claro, los bancos no están en el negocio del alquiler. El banco normalmente se moverá para vender la propiedad embargada tan pronto como pueda. Esto da lugar a un rápido desalojo de cualquier persona que viva en la propiedad, normalmente con poco aviso. A continuación se explica cómo sucede y qué pueden hacer los inquilinos en la ejecución hipotecaria al respecto.
Es probable que sea una decisión más inteligente a largo plazo para los bancos. Un banco podría gestionar la propiedad hasta que lleguen tiempos mejores. Entonces podrían recuperar cualquier pérdida potencial si el valor de la propiedad cae por debajo de la cantidad que el banco prestó inicialmente para su compra. Retener la propiedad también evita que se deteriore aún más el valor de la propiedad en alquiler, al impedir que las zonas más afectadas se conviertan en ciudades fantasma debido a las ejecuciones hipotecarias.
Sin embargo, por muy inteligente que sea a largo plazo, esto es poco probable. Especialmente durante una crisis, los bancos quieren seguridad, y quieren dinero en efectivo. Si el propietario no pudo cubrir los costes con el alquiler, el banco probablemente considera que es aún menos probable.
Cuánto tiempo puede permanecer el inquilino en una propiedad embargada
Además de preguntar al propietario, si un inquilino cree que un propietario puede estar en proceso de ejecución hipotecaria, puede averiguar más información visitando la oficina del secretario del Tribunal Supremo del condado donde se encuentra la propiedad. El público también puede obtener información en el sitio web de la Oficina de Administración Judicial para los casos en estado activo, pero no toda la información de los casos está disponible. Por lo general, una acción de ejecución hipotecaria tarda seis meses o más desde la presentación del caso hasta la subasta.
Si está en un apartamento de alquiler regulado (alquiler controlado o un edificio con seis o más unidades) no tiene que mudarse ni durante ni después de la ejecución hipotecaria. Su contrato de arrendamiento sobrevive a la ejecución hipotecaria y el nuevo propietario tiene que dejarle permanecer como inquilino. Si el propietario intenta vender la propiedad en lugar de ejecutarla, puede presentar un procedimiento de desahucio (llamado procedimiento de “retención”) en el Tribunal de la Vivienda. En esta situación, el propietario debe notificar al inquilino un aviso de 30 días para poner fin al arrendamiento, y luego un aviso de petición y una petición al Tribunal de la Vivienda. Una vez en el tribunal, el inquilino puede negociar un acuerdo o hacer que el tribunal decida cuánto tiempo necesita para mudarse (hasta seis meses) y si se requiere “uso y ocupación” (equivalente al pago del alquiler).
¿puedo demandar a mi arrendador por ejecución hipotecaria?
Existe una ley de Nevada que protege al inquilino que alquila una vivienda que ha sido ejecutada y vendida. La NRS 40.255 exige que el nuevo propietario, tras la ejecución hipotecaria, entregue al inquilino una notificación de cambio de propiedad. El inquilino puede permanecer en la propiedad durante el periodo de la notificación, que suele ser de sesenta días. Durante ese tiempo, el nuevo propietario y el inquilino tienen todos los derechos y obligaciones de los demás propietarios e inquilinos de Nevada. Si el inquilino no cumple con esos deberes, el propietario puede desalojar al inquilino (incluso por desalojo “sumario”). El inquilino puede marcharse en cualquier momento durante el período de notificación sin ninguna obligación para el nuevo propietario. Y el nuevo propietario es libre de negociar con el inquilino un nuevo contrato de alquiler, una compra o un pago por desalojo.
El nuevo propietario suele tener que avisar con sesenta días de antelación para poner fin a su arrendamiento si paga el alquiler mensualmente o por un periodo más largo. Si paga el alquiler por semanas o por algún periodo inferior al mes, el aviso debe indicarle al menos el número de días de ese periodo. (NRS 40.255(2).)