Clausula vencimiento anticipado tribunal supremo

Convertir una frase interrogativa en una frase asertiva

En el asunto de la ejecución de la escritura de fideicomiso ejecutada por Murray BONDER y su esposa, Anne S. Bonder (propiedad ahora de Richard S. Robinson y su esposa, Irene K. Robinson) con fecha 6 de octubre de 1972, y registrada en el Libro 739, página 87, Registro de Escrituras del Condado de Johnston, Charles H. Young, fiduciario.

La cuestión más importante que se plantea en este recurso es si una entidad de ahorro y préstamo puede exigir el pago íntegro y actual del importe total pendiente de un préstamo garantizado por una escritura de fideicomiso sobre un inmueble residencial si los prestatarios incumplen su pacto en la escritura de no transmitir la propiedad sin el consentimiento de la entidad y, a continuación, en caso de que los prestatarios no cumplan con la exigencia de pago, iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria sobre la propiedad de acuerdo con nuestros estatutos. Sostenemos que la entidad prestamista puede hacerlo cuando, como en este caso, el lenguaje del pagaré y de la escritura de fideicomiso le otorgan claramente ese derecho a su favor.

Nuestra decisión anterior en el caso Crockett v. Savings & Loan Assoc., 289 N.C. 620, 224 S.E.2d 580 (1976), es instructiva y determinante en este caso. Los instrumentos de préstamo en Crockett contenían un lenguaje similar que permitía al beneficiario en la escritura de fideicomiso (acreedor hipotecario) reclamar la totalidad de la deuda vencida y pagadera si el dueño de la propiedad (deudor hipotecario) vendía o transfería la propiedad sin el consentimiento del beneficiario-prestamista. Reconociendo que este tipo de lenguaje contractual constituía una cláusula de vencimiento por venta, permitimos la plena ejecución de la misma por parte de la asociación de ahorros y préstamos y sostuvimos que (1) la cláusula de vencimiento en la venta *801 no era una restricción inválida per se del derecho de enajenación del propietario; (2) la cláusula podía ser ejercida válidamente por el prestamista aunque la transferencia de la propiedad no perjudicara realmente su seguridad o afectara al reembolso del préstamo original; y (3) el prestamista podía negar su consentimiento a la transmisión con el único fin de obtener un aumento del tipo de interés sobre la deuda original del propietario, siempre que no hubiera penalizaciones por pago anticipado y la exigencia no fuera fraudulenta, injusta, opresiva o desmedida. Nuestro razonamiento básico en Crockett es, a primera vista, aplicable a los hechos en cuestión y aparentemente requiere alguna repetición:

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En un par de decisiones emitidas el 17 de febrero de 2020, el Tribunal Supremo de Indiana falló a favor de los prestamistas en la emisión de orientación sobre los estatutos de las limitaciones aplicables a la persecución de un prestamista de un pagaré en mora y una hipoteca en mora.

En el caso Blair contra EMC Mortgage, LLC, el Tribunal Supremo de Indiana dictaminó por unanimidad que la demanda de ejecución de un prestamista sobre un pagaré hipotecario impagado era oportuna cuando el prestamista presentaba la demanda dentro de los seis años siguientes al vencimiento del pagaré.

El Tribunal señaló que «[un] contrato a plazos cerrado, como una hipoteca o un pagaré, es aquel en el que un prestatario se compromete a realizar una serie de pagos a un prestamista en fechas concretas». En Blair, los prestatarios ejecutaron un pagaré y una hipoteca sobre dos parcelas de bienes inmuebles; el pagaré debía pagarse en cuotas mensuales durante 15 años, a partir de febrero de 1993. El pagaré daba al tenedor la opción de acelerar la deuda tras un impago y de exigir el pago inmediato de la totalidad del importe adeudado. Los prestatarios efectuaron el último pago del pagaré en junio de 1995; posteriormente, el pagaré fue cedido a EMC Mortgage, LLC («EMC»). Aunque el pagaré venció el 1 de enero de 2008, EMC no demandó a los prestatarios para recuperar el pagaré y ejecutar la hipoteca hasta el 3 de julio de 2012 (es decir, dentro de los cuatro años siguientes al vencimiento).

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A raíz de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de febrero de 2017 sobre la abusividad de las cláusulas de vencimiento anticipado, el Tribunal Supremo ha planteado una nueva cuestión al Tribunal para aclarar el alcance del carácter abusivo de dichas cláusulas.

El 26 de enero de 2017, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictó una sentencia sobre la nulidad de determinadas cláusulas de vencimiento anticipado, entre otras cosas, por incumplimiento de las obligaciones de pago del deudor. La sentencia discutía las contradicciones entre determinadas normativas y jurisprudencias nacionales y la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas en los contratos con consumidores, pero dejaba cuestiones relevantes que debían ser aclaradas.

Mediante esta sentencia, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea («TJUE») estableció los criterios que deben seguir los tribunales nacionales para examinar el posible carácter abusivo de las cláusulas contenidas en los préstamos hipotecarios celebrados entre bancos y consumidores. El principal requisito de este examen es que exista un desequilibrio significativo (en perjuicio del consumidor) entre los derechos y obligaciones de ambas partes, teniendo en cuenta la posición del banco y la imposición de las cláusulas a los consumidores como si fueran condiciones generales, privando al consumidor de la posibilidad de negociarlas. En el caso concreto de las cláusulas de vencimiento anticipado (aquellas que otorgan al banco el derecho a acelerar el préstamo en caso de incumplimiento del deudor y le permiten ejecutar la hipoteca) se exige, además, que dicho incumplimiento afecte a una obligación principal y principal del contrato (como es la obligación de pago) y que sea suficientemente grave teniendo en cuenta la duración y el importe del préstamo.

Permanencia del matrimonio hasta el fallecimiento

El Abogado General del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha emitido recientemente su conclusión pericial sobre cinco cuestiones planteadas por diferentes Tribunales españoles, el Tribunal Supremo entre otros, en relación con la cláusula de vencimiento anticipado contenida en los contratos hipotecarios.

En un supuesto en el que se iniciaba un procedimiento de ejecución tras muchas cuotas hipotecarias impagadas PERO en base a la existencia de una cláusula en la escritura hipotecaria por la que una sola cuota permitiría iniciar la ejecución: si el derecho de la Unión se opone a un criterio jurisprudencial que permita al juez nacional corregir una cláusula abusiva de vencimiento anticipado, modificándola y sustituyéndola por una norma española, para permitir seguir adelante con el procedimiento de ejecución.

La conclusión del Abogado General es que cuando un órgano judicial ha apreciado el carácter abusivo de la cláusula de vencimiento anticipado, entonces el procedimiento de ejecución no puede continuar mediante la aplicación supletoria de una norma de derecho español, salvo que el consumidor, tras haber sido debidamente informado por el juez, preste libremente su consentimiento, porque se beneficiará de las ventajas del procedimiento de ejecución, y manifieste expresamente su intención de no hacer valer el carácter abusivo y no vinculante de dicha cláusula.

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